相続税対策としてアパートなどの建物を建てる前に…

相続税対策で不動産を買いたいのですが？

　先日、お客様より「メインバンクの信用金庫より地元工務店の紹介と、資金の全額融資の提案があったので、相続税対策として持っている自宅横の空き地にアパートを建てたいのだけど…」と相談を受けました。昔から相続税対策として、借金をして不動産を買う又は建物を建てることがよく行われてきましたが、これは今も有効なのでしょうか？
　TOMAではいつも「理論上、有効です」とご回答しています。理論上は(A)1億円の現金＞(B)土地時価1億円＞(C)土地時価1億円の上に1億円の借金をして1億円の木造アパートを建築、であるからです。

 しかし、いくつかの条件を満たせるのであれば…という前提条件もご説明しています。具体的には次の3つです。このような相続税対策をご検討の方は確認してみてください。

1.物件自体の魅力はありますか？

　いくら相続税対策になっているとしても、そもそもアパート経営が成り立たない場所に建築してしまうのでは借金が返せず、先祖代々の土地（及び建物）を売却せざるを得なくなってしまい本末転倒です。当たり前のことですが、建設会社の言いなりではなく、資金繰り、賃貸需要など事前に自分でよく調査を行い納得した上で実行することが重要です。

2.対策タイミングは適切な時期ですか？

　買ったり建てたりした当初は相続税対策の効果がありますが、昨今は昔に比べ極端に金利が低いため、元本の減少が速いのが実際です。平均寿命も伸びているため、せっかく早くから対策をしたものの、相続が発生する頃には大幅に借金が減っていたり、完済してしまい対策効果が大幅に減少してしまうということも考えられます。もちろん、資産が増えるのは喜ばしいことですが、対策をするのであればやはりタイミングは重要です。

3.相続人のご意見を聞いていますか？

　対策をされる方のご年齢によっては、銀行は借入の際に対象不動産を相続される相続人の方を連帯保証人とすることを求めてきます。また、生前に連帯保証人となっていなくても被相続人の死後、突然、数千万・数億円の借入を背負うことにもなり得ます。このため具体的対策を実行する前に相続人の方とよくお話しし、お考えを聞いておくことも重要です。