不動産を売却(譲渡)したが取得費用が分からない方や、不動産の売却(譲渡)、贈与、収益不動産を新規で取得された方などはお気軽にＴＯＭＡにご相談ください！
不動産を売却(譲渡)したが、取得費用が分からない方
売買契約書が見つからなくても諦めないでください！
不動産の取得費用の有無で譲渡所得税は大きくかわります
| 対象となる方 1、昭和28年1月1日以降に購入した土地建物を売却した方 2、1 の土地建物を売却した方 |
不動産の取得費は購入当時の売買契約書で確認しますが、それがない場合、譲渡代金の5％である「概算取得費」を使って計算することになります。ＴＯＭＡでは概算取得費を使うことなく、蓄積されたノウハウを活かして、「合理的な算定方法」により計算いたします。
譲渡代金1億円に対して、ＴＯＭＡが取得費6,000万円を算定した場合
◆(1)概算取得費5％で計算した場合
◆(2)ＴＯＭＡの合理的な算定方法で取得費6,000万円を算定した場合
◆譲渡所得税がこんなに変わります！
取得費用の有無によって売却(譲渡)後の手取金額は大きく変わります。ＴＯＭＡでは売買契約書が見つからないお客様でも「合理的な算出方法」によってご不明な取得費用を算出いたします。お気軽にご相談ください。
不動産を売却(譲渡)、贈与、収益不動産の新規で取得された方
不動産関連の各種税務申告手続き、不動産登記は是非ＴＯＭＡにご相談ください！
売却(譲渡)時にかかる譲渡所得税、取得時にかかる不動産取得税・登録免許税、保有時にかかる所得税(収益物件の場合)・固定資産税・都市計画税、贈与・相続時にかかる贈与税・相続税など、不動産に関する税金はシーンによってさまざまです。
また、税額軽減の特例などは、知らずにいると余計な税負担をしなければいけなかったり、政策によるメリットを受けられないものがあったりと、非常に専門性の高い分野といわれます。
不動産を売却(譲渡)された方
土地や建物を売った場合は譲渡所得となり、他の所得と区分して所得税及び復興特別税と住民税がかかります(分離課税)。
新たに収益不動産を取得された方
新たに不動産を取得し、その物件を賃貸している場合、その賃貸料収入は不動産所得として所得税が課税されます。その年の所得税額は、不動産所得に給与所得など他の所得を合算して算出されます。また所得税の他、復興特別税・住民税が課税されます。
ＴＯＭＡグループでは、税務手続きのみでなく「司法書士」・「行政書士」・「弁護士」といった各分野の専門家が連携し、ワンストップで皆様の不動産に関わる手続きのお手伝いをさせていただきます。ぜひ一度ご相談ください。
マイホームを売ったときの5つの特例
| 対象となる前提要件 ・自身が居住の用に供していた不動産であること。 ・買手と売手が親子・夫婦など特別な間柄ではないこと。 |
上記の要件に該当する場合、以下のように特別控除や減税対象となる場合があります。
【特例1】3,000万円特別控除
マイホームを売却した時、一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高 3,000 万円の特別控除の特例を受けることができます。
特例を受けるための要件
過去2年以内にこの特例、もしくは「【特例4】特定居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」または、「【特例5】特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の特例を受けていない等。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、この軽減税率の特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
◆計算方法
| 譲渡所得税 ＝(課税譲渡所得(長期／短期)- 3,000万円)×譲渡所得税の税率 |
【特例2】10年超所有軽減税率の特例
不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、「3,000万円の特別控除の特例」と併用して軽減税率の特例を利用する事ができます。
◆計算方法
| 課税長期譲渡所得金額（※）が 6,000万円以下の場合 | 譲渡所得税 ＝ 課税長期譲渡所得×10.21％(税率) |
| 課税長期譲渡所得金額が 6,000万円超の場合 | |
| 譲渡所得税 ＝(課税長期譲渡所得－6,000万円)×15.315％(税率) |
※ 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
【特例3】特定居住用財産の買換えの特例
不動産を売却し、代わりの居住用不動産を購入した場合、買換えの特例を利用することができます。
特例を受けるための要件
| 譲渡した不動産 ・売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上であること。 ・10年以上居住している。 ・売却価格が1億円以下である。 |
| 買換えた不動産 ・床面積が50㎡以上であること。 ・築年数25年以内または耐震住宅であること。 ・土地の面積が500㎡以下であること。 ・前の不動産が売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得した不動産であること。 ・一定の期間内に居住の用に供すること。 ・令和6年1月1日以後に入居した（または入居見込みの）建築後使用されたことのない住宅で、次のいずれにも該当しないものである場合には、一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たすものであること。 1. 令和5年12月31日以前に建築確認を受けているもの 2. 令和6年6月30日以前に建築されたもの |
◆計算方法
| 買換え資産の取得価格 ＞ 譲渡資産の譲渡価格 | 将来売却するときまで課税は繰り延べられ、課税は行われない。 |
| 買換え資産の取得価格 ＜ 譲渡資産の譲渡価格 | |
| その超える部分から取得費等を控除した所得について、長期譲渡所得として課税される。 |
【特例4】特定居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除
【特例5】特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
不動産を売却した年度の給与などの他の所得と損益通算することができます。その年度に損失の控除がしきれなかった場合、譲渡をした年の翌年以後最大3年間繰り越すことができます。
