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借入金の繰上げ返済こそが勝ち残るための不動産投資!?

記事作成日2019/02/12 最終更新日2020/05/20

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空き家も貸家も増え続ける日本

 現在、日本では約820 万戸の空き家が存在しているにも関わらず、毎年約90 万戸もの住戸が増え続けています。とりわけアパートや賃貸マンションなどの貸家は、その内の約40%にあたる41 万戸にも及びます。既に高齢化社会に突入し、若者の数が減少しているのに、何故、主に若い世代が住むことになると言われてきたアパートや賃貸マンションが増え続けるのでしょうか。

増え続ける賃貸経営の目的を離れた相続税対策物件

 実はこの高齢化社会こそが原因の一部と言われています。資産を抱えた高齢者は相続税対策として、現金を不動産に置き換える「資産の圧縮効果」を見込んだ相続税節税を実行しています。目的が相続税評価の圧縮であるため、本来大切な事業の収益性や継続性という視点を軽視しがちになります。また、現金を不動産に組換える場合などは、借入れを前提とした賃貸経営事業ではないため、空室の多い物件であってもローン返済の必要がありません。家賃も入居者が決まるまで下げることができます。そこから生じる賃料相場の下落は近隣物件の収支をも悪化させます。

借入金割合の多い投資物件は注意が必要

 これらの実需を離れた賃貸物件が増え続けることは、不動産投資マーケットにおいてはリスクとして現れてきます。入居率の低い賃貸物件に買い手は現れませんので、借入金を駆使して不動産投資を行っている投資家にとっては、実需の減退は、借入金返済原資の枯渇と出口の見えない負の事業となります。収支バランスが崩れ始めた物件のオーナーたちは、この出口を求めて投資物件の売却を考え始め、その結果、これらの地域の不動産価格は一定程度下がることが予想されます。仮に金利が上昇局面に動いた場合は、投資物件の「投売り」が始まるかもしれません。

債務超過とならないための価格把握を

 借入金を利用して投資している不動産については、その実力価格(積算価格)と投資物件としての価格(収益還元価格)の両方を把握しておき、実力価格で売却した場合でも借入金が帳消しになる程度まで、残債務を減らしておく先読み経営が必要になってきます。つまり不動産を「売却する必要が無い状態」にしておくことが大切な投資です。


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