不動産コンサルブログ

収益物件の借入れ条件について

2018/07/10

タグ: マンスリーコラム 不動産コンサルブログ

◆アパートローン、変動金利と固定金利どちらが有利

 収益物件を購入する時に大半の方は金融機関での融資(アパートローン)を利用されますが、変動金利と固定金利どちらを選択するのが有利なのでしょうか。
 金利の先行きを推測することは難しく、その答えは、20 年、30 年の月日を経て、アパートローンを完済された時に、過去の金利推移を振り返ってみて、初めて分かることと思います。
 現在は史上最低の金利水準になっています。今後金利が上昇するリスクが考えられます。この低金利時に長期の固定金利を選択するのが有利なのでしょうか。
 不動産投資ローンの場合、固定金利といっても当初3~5 年程度が一般的です。もともと不動産投資ローンは金利が高めのため、全期間固定金利を選択するとかなりの高金利となる可能性があります。詳しくみてみましょう。

◆変動金利

 変動金利の魅力は、固定型よりも金利が低いことです。将来の金利上昇リスクはありますが、そのリスクも物件によっては小さいといえます。金利上昇局面は、基本的に景気が良い時期です。立地が良い物件ならば、景気とともに賃料の増加も期待でき、金利上昇分をカバーできる可能性もあります。

◆固定金利

 固定金利は金利が多少高くなりますが、一定期間の金利が固定されるため、初期の返済計画が立てやすくなります。固定期間終了後に金利が上昇している場合、不動産投資ローンの場合は繰上げ返済手数料が発生しますので注意が必要です。この違約金は借入時の金利と完済時の金利、借入期間によって決まっていますので、金融機関を選択する時に事前に確認する必要があります。

◆物件売却を予定しているなら

 収益物件は自宅と異なり未来永劫持ち続ける方は少ないと思われます。売却して利益確定したり資産を組み換えたり、利益が最大化するように経営判断を下していく必要があります。
 個人投資家の場合、取得から5 年超で長期譲渡になり、譲渡益に対する税率が20%と、5 年以下の場合と比べて約半分になりますので、売却を検討するケースも増えるかと思われます。収益物件の活用においては、5 年がひとつの区切りとなるため、借入条件は変動金利もしくは5 年以下の固定金利を選択するのがよろしいかと思います。しかしながら、金利が低い時には長期で固定のローンを組むというのは資産運用の鉄則です。収益物件活用の目的に合わせてアパートローンの借入条件を選択することをTOMAではアドバイスいたします。

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