

このようなお悩みは
ありませんか?
ありませんか?

不動産活用を始めたいが、誰に相談したらよいの?
不動産会社や建設会社に相談に行くと売り込み営業をされそう・・・
大きなお金が動くので、実績ある専門家のアドバイスが欲しい
TOMAの不動産コンサルティングサービスは、中立的な立場で、お客様に寄り添って、
お客様の利益に繋がるご提案
をいたします
知りたい
不動産の
調査・診断・整理

残すべき資産は?相続税ってどうしたらいい?などの疑問・問題点の整理などを行います
売りたい
不動産売却
コンサルティング

高く売る為の最も効果的な売却方法を選択できるよう、サポートいたします
比べたい
不動産有効活用
コンサルティング

建築コスト比較を気兼ねなく相談!リスクなどの注意点も診断します
TOMAの不動産コンサル
ティングサービスなら、
不動産の専門知識・技能を活かし、
中立的な立場で、
最初から最後までまるっとサポート。
公正かつ客観的な立場から有効利用、
取得、処分、管理、事業運営、投資等について、
調査分析を元に、依頼者にとって
最適な選択や意思決定ができるよう
企画、調整、提案を行います。
\売る前・買う前・建てる前に、まずはご相談を!/
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TOMAの不動産
コンサルティング
コンサルティング
1.調査・診断・整理

まずは初回無料相談で現状の把握をさせていただきます。ご希望、ご要望をお聞かせください。一般的な問題点や必要と思われることなどをご説明いたします。ここで解決できる場合は終了でOKです。
その上で個別、具体的に何が必要で、どのように進めていけば良いかをお知りになりたい場合は、具体的な調査からスタートさせていただきますので、弊社との不動産コンサルティングサービスの有償提供にご同意ください。お客様にとって迷惑な勧誘や営業活動等は行いません。良きパートナーとしての立場を維持し続けます。

- 不動産固有の諸問題が
無いか調査さらに詳しく -
相続などで取得した不動産が叔父や叔母など親族と共有名義であったり、先代の名義のまま登記が済んでいない状態であることなどは、現在の登記情報を調べてみないと分からないことがあります。また増改築や敷地の一部を売却するなどの影響で、既存の建物が現行法に適していない状態になっていることなど、意外とご所有者でも気付かない場合があります。
これらの他にも隣地との境界線がはっきりしていない。給排水管が他人の土地にある。私道の持ち分が無いなど、調査してみないと判明しないようなこともございます。仮に相続税の納税のために不動産を売却しなければならないことが予想される場合などは、納税期限(相続の開始の翌日から10ヶ月後まで)の関係から、これらを事前に整理して売却できるかたちを整えておくことがとても重要なことです。
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- 不動産の優劣判定と
事前準備で商品化さらに詳しく -
売却すべき不動産と残すべき不動産は何を基準に分ければよいのでしょうか。私たちは「資産性の高さ」と「収益を生む可能性の高さ」で判断いたします。対象物件が「売りやすいかどうか」ではありません。相続発生後に遺産分割協議がうまく進まず、納税資金を準備する必要に迫られて「売りやすい」物件の処分に相続人が合意してしまうケースが多くあります。
しかし、それでは問題の多い物件が残ってしまい、手放した優良資産は取り返すことができません。本来は、必要性の低いものから手放すべきであり、時間がある時に事前準備を進めて売却可能な商品として用意しておきたいものです。次世代に問題を先送りせず必要な対策を講じておきましょう。閉じる
- 着手前にコストに見合う価格と
なるのか第三者の判断が必要さらに詳しく -
対象不動産の「問題点の洗い出し」「収益性や資産価値の判定」「段階的な活用検討」などを経て最終的な結論として売却は決めるべきだと弊社では考えます。これは有効活用で建築を考える場合も同様です。特に問題点の解決については、少しの努力で解決することが出来て、しかもそれが売却価格に大きな影響を及ぼすということがあります。不動産業者から問題視された事項が価格に影響が出るものだと言われると、そんなものかと諦めてしまいがちです。その点からしても、事前に不動産を可視化して問題点を把握しておくことは重要です。
問題点の洗い出しが出来たとしても、それぞれの問題点に応じて、土地家屋調査士や建築士、不動産鑑定士や司法書士など、各専門家に個別に対応してもらわねばなりません。更にはそれらを総合的に判断して、かけるコストに見合う売却価格になるのかどうかも重要です。仕事を依頼される専門家からは「コストに見合わない」というアドバイスは受けられません。
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2.売却コンサルティング

「高く売りたい」に対して「安く買いたい」これは売買の当事者であれば誰でも考えることであり、売り手と買い手は常に利害が衝突する関係となります。そのため売却コンサルティングサービスでは両者の間には入らず、売主のアドバイザーに徹することになります。ご依頼者にとって最も有利なかたちとなるためのアドバイスやリスクマネジメントを実行します。
- 複数の会社に依頼できる一般
媒介契約は管理がむずかしいさらに詳しく -
複数社に重ねて売却依頼をすることができる「一般媒介契約」が広く買い手を探索できるかたちとして有効ですが、売主であるご依頼者は、物件案内時や条件交渉など、各不動産会社に対して個別に対応する必要があるため、慣れないと大変な労力が必要となります。また「一般媒介契約」は不動産会社にとっては、いつ他社に契約を決められてしまうか分からない立場となるため、できれば取り扱いを避けたいという会社もあったりします。
この「一般媒介契約」ですが、依頼を断る不動産会社は基本的にありませんので、引き受けてはもらえますが、売却活動を熱心に実行していただけるかどうかは、その会社の担当者次第であったりします。「一般媒介契約」は依頼者への活動状況の報告義務も、物件情報の公開義務もありませんので、本当に売却活動を行っているのか不明確になりがちです。しかし、そんな中でも依頼者は、こまめに各社と連絡をとりつつ、それぞれ同じように現在の情報を伝えていかなければなりません。案内が重ならないための調整も必要です。時間が自由に使える方なら対応もできますが、普段お忙しい方は状況把握や管理が大変です。
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- 媒介活動状況を把握し必要な
助言を行いますさらに詳しく -
これらの問題点を解決したのが弊社の「一般媒介管理型コンサルティングサービス」です。弊社が各社の媒介活動状況を把握しつつ、必要な助言を依頼者に行いますので、初めて取引する方でも安心です。また、不動産会社各社においては、弊社が情報を管理し限られた数社にのみ依頼するかたちであるため、知らない不動産会社の関与で、取引が急に終わっているという不安感を無くすことができます。
更に最も重要となる売出し価格に関するアドバイスには、弊社独自の価格レポートを開示して各社の査定額と比較検討しながら決めていただけます。売却活動中は不動産会社から重要な判断(価格や期限などの条件)を迫られることがありますが、その際は、中立的な立場からご依頼者の意思決定に必要な資料や助言を差し上げて売却活動をサポートいたします。また各社間での客付けを巡るトラブルを回避できるように購入申込み状況を弊社が管理しますので、最終的に購入検討者をお断りする場面でも、弊社経由でトラブルなく円満に済ませることができます。
このほか、想定価格よりも高く売却する方法や、売却が困難なケースなどの対応もご相談ください。
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3.購入コンサルティング

「安くて良いものを買いたいが何を基準にしたら良いか分からない」こんな声をよく耳にしますが、「不動産に掘出し物はない」と言われるほど、本来の価値と明らかにかけ離れた価格の不動産物件は存在しないといえます。万一、何かの誤認があって、考えられないような価格の物件があったとしても情報に近い不動産業者が購入して適正価格に直してしまいます。圧倒的に不動産業者が有利な世界です。

- WEB上で公開されている
不動産情報が全てではないさらに詳しく -
不動産取引では売り手と買い手のそれぞれに別の不動産業者が入ることを「分かれ」と表現し、これを販売図面などでご覧になることもあるかと思います。これは文字通り、仲介手数料をそれぞれの不動産業者が分かれて受領することであり、このかたちは売り手と買い手の双方代理となる取引とくらべて、仲介手数料が半額になってしまいます。そのため不動産会社が客付けしやすい物件(お得な物件)は「分かれ」として情報公開をする前に、まずは自社内の購入検討者に優先的にご紹介する場合があったりします。不動産会社も多くの経費をかけて優良な物件情報を集めているので、当然といえば当然です。つまり、良い情報を持っている不動産業者の直接の購入検討客にならなければ、「購入者にとってお得感のある物件に巡り合えない」ということも考えられます。ケースにもよりますがWEB上で公開されている情報は、既に特定客のニーズに合わなかった情報である可能性もあります。
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- 非公開の物件情報
も集まってくるさらに詳しく -
お得な物件情報に巡り合うために、購入検討者は各社に希望条件を伝え、希望に合いそうな物件を取捨選択しながら、複数の不動産会社を回る必要があります。実需(自己用の住まいなど)の場合は、それぞれ条件が異なりますので、希望エリアの不動産会社へ赴き、情報を入手することになりますが、投資としての収益物件(アパート・賃貸マンション・商業ビル)の場合はどうでしょうか。不動産会社の非公開情報を入手するのも大事ですが、投資家や不動産業者が「買いたい」と動く情報に絞るだけで、苦労して情報入手に動かなくても足りてしまう場合があります。そんな希少情報が弊社には集まってきます。また非公開の物件情報に興味を持っていただいてから、各社のお客様になっていただくというかたちを実現しているので、弊社には情報公開元が他の不動産会社に情報開示していない非公開情報が集まってきます。これらを上手く活用していただくのが弊社の「購入コンサルティングサービス」です。
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4.有効活用
コンサルティング

「複数社に相談、それ自体が大変」「そこから選ぶのが、また大変」「選ばなかった先を断るのが、またまた大変」
慎重に検討するためには仕方のないことですが、本当に選び方で間違っていませんか?金額やサービスだけで決めてませんか?担当者の人柄で決めてませんか?これらをTOMAが全てサポートします。
- 何が最適か建設会社とは
独立した立場で活用方法を
検証しますさらに詳しく -
土地の有効活用方法として、賃貸マンションやアパート経営、ガレージハウス、時間貸し駐車場、コインランドリー事業など様々な選択肢がありますが、建設会社から親身になって提案されたり、営業されると、情が湧いてきたり、メリットばかりを聞かされて、リスクを十分に検討しないまま注文してしまうことがあるものです。しかしそれは非常に危険なこと。賃貸経営や資産活用の結果責任は自身が負うことになります。大きな負債は子孫まで及びます。建設会社は決して助けてくれません。お客様のご要望を伺い、将来的な可能性を見越して、どんな活用法が最適であるのかをメリット・デメリットを十分に検証します。
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- 各種の事業提案を弊社が
一括取得して含まれる
リスクを明らかにしますさらに詳しく -
活用方法が決まったら、提携先各社から各種提案を弊社がまとめて取得します。各種提案のコスト比較や費用対効果、建設会社各社から提示された提案書や資料を弊社独自の手法で分析し、お客様に事業リスクなどの通常なかなか建設会社側から聞けないような点などを分かりやすく説明したします。お客様がより現実的に事業判断ができるようサポートさせていただきます。
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- 不動産活用は将来を見据えた
計画が重要さらに詳しく -
不動産活用は将来にわたる全体的な視点こそが重要です。単に建設しやすい立地だからといった理由や節税だけを目的とするのではなく、経営としての視点を重視して計画を立案・実行することが大切です。事業承継者に関することも重要なポイントですから、第三者の視点を導入することで新たに検討しなければならない点が出てくるかもしれません。建設会社からの有効活用提案に対してどのような視点が必要かをアドバイスし、中立的な第三者の立場だからこそできる事業の可否判断を行います。
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税務面も考慮
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中立的
Neutral
わかりやすい
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ワンストップで対応
One stop
不動産取引において、売却のコツや購入上の注意点、資産活用する場合は何がポイントになるのか総合的にアドバイスをしてくれる不動産屋さんは、とても少ないのが現状です。どこの会社も自社の取扱い物件を悪くは言いません。
TOMAは、過去や現在の周辺取引状況から売り出し価格や購入価格が妥当であるかどうかを第三者的立場からアドバイスいたします。不動産取引にも公正中立な立場からのセカンドオピニオンが必要なのです。
また、不動産取引の他に相続手続きについても対応致します。各分野の専門家が揃うTOMAコンサルタンツグループの強みを活かし、税理士・司法書士・行政書士・不動産鑑定士・宅地建物取引士など専門家が連携しワンストップでご支援致します。
相談事例
金融機関からの借入を一括返済するために担保物件の売却を検討しています。どんな方法がよいのか相談したいのですが・・・。
40代 男性
医師
残債務が全て消せるように、できるだけ高く売却する必要がありますね。仲介は1社独占ではなく複数社検討が必要です。
金融機関にもよりますが、ローンのご返済の相談に行くと、その多くは関係先の不動産会社を紹介されて、その不動産会社のペースで売却の話しを進めることになります。それでは売却価格の透明性を保てません。他の仲介会社も入れて競争力を高める売り方が大事です。その窓口として弊社をご利用ください。
立地条件の良い場所に一軒家を所有していますが、上手く活用する方法を第三者の意見として相談したい。建設会社はローンでの建替えをすすめてくるのですが・・・。
40代 女性
薬剤師
まずは現在の建物を活かすことや更地としての活用方法が無いかを検討するところから始めましょう。その上で建替え計画がベストな選択であれば、賃貸事業計画のリスクを判定することになります。
建設会社は建設することが仕事ですから、建設しないかもしれない土地活用のご相談にはのってくれません。不動産会社では売却しましょうという流れになると思われます。何がベストであるのかの判定を独自に実施いたします。
投資や資産運用の一つとして不動産を考えていますが、不動産屋さんでの執拗な営業攻勢に会うのが嫌なのです。自分で選択するための相談相手になってもらえませんか。
30代 男性
経営者
不動産は一般的な金融商品とは違い、物件が持つ様々な特徴が資産の運用成果面で大きな影響を与える商品といえます。そのため善し悪しを判断する第三者の目線がとても重要です。
例えば投資利回りの高い物件があったとして、利回りが高いということは賃料収入に対して不動産価格が割安ということになりますが、入居率や賃貸条件はどうでしょうか。表面の利回りだけでは判断できません。
サービスの流れ
STEP1
まずは無料相談

まずはフォームより、無料相談・お問い合わせください。
STEP2
コンサルタントと面談

保有不動産の調査、各種評価を実施し、物件毎の課題・問題点を抽出します。
STEP3
ソリューションの提案

物件毎の課題に対し、お客様と時間軸を共有し、様々な問題解決策を提供します。
STEP4
各種スキームの実行

お客様の意向を汲んだ土地有効活用や資産組替えを税務面も含め検証し、実施します。
STEP5
税務申告対応

各種スキーム毎に実施した不動産取引に伴う税務申告に対応。
STEP6
アフターフォロー

その後もお客様の要望に応じて必要なサービスを提供します。