相続などで取得した不動産が叔父や叔母など親族と共有名義であったり、先代の名義のまま登記が済んでいない状態であることなどは、現在の登記情報を調べてみないと分からないことがあります。また増改築や敷地の一部を売却するなどの影響で、既存の建物が現行法に適していない状態になっていることなど、意外とご所有者でも気付かない場合があります。

これらの他にも隣地との境界線がはっきりしていない。給排水管が他人の土地にある。私道の持ち分が無いなど、調査してみないと判明しないようなこともございます。仮に相続税の納税のために不動産を売却しなければならないことが予想される場合などは、納税期限（相続の開始の翌日から10ヶ月後まで）の関係から、これらを事前に整理して売却できるかたちを整えておくことがとても重要なことです。

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売却すべき不動産と残すべき不動産は何を基準に分ければよいのでしょうか。私たちは「資産性の高さ」と「収益を生む可能性の高さ」で判断いたします。対象物件が「売りやすいかどうか」ではありません。相続発生後に遺産分割協議がうまく進まず、納税資金を準備する必要に迫られて「売りやすい」物件の処分に相続人が合意してしまうケースが多くあります。
しかし、それでは問題の多い物件が残ってしまい、手放した優良資産は取り返すことができません。本来は、必要性の低いものから手放すべきであり、時間がある時に事前準備を進めて売却可能な商品として用意しておきたいものです。次世代に問題を先送りせず必要な対策を講じておきましょう。

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対象不動産の「問題点の洗い出し」「収益性や資産価値の判定」「段階的な活用検討」などを経て最終的な結論として売却は決めるべきだと弊社では考えます。これは有効活用で建築を考える場合も同様です。特に問題点の解決については、少しの努力で解決することが出来て、しかもそれが売却価格に大きな影響を及ぼすということがあります。不動産業者から問題視された事項が価格に影響が出るものだと言われると、そんなものかと諦めてしまいがちです。その点からしても、事前に不動産を可視化して問題点を把握しておくことは重要です。

問題点の洗い出しが出来たとしても、それぞれの問題点に応じて、土地家屋調査士や建築士、不動産鑑定士や司法書士など、各専門家に個別に対応してもらわねばなりません。更にはそれらを総合的に判断して、かけるコストに見合う売却価格になるのかどうかも重要です。仕事を依頼される専門家からは「コストに見合わない」というアドバイスは受けられません。

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複数社に重ねて売却依頼をすることができる「一般媒介契約」が広く買い手を探索できるかたちとして有効ですが、売主であるご依頼者は、物件案内時や条件交渉など、各不動産会社に対して個別に対応する必要があるため、慣れないと大変な労力が必要となります。また「一般媒介契約」は不動産会社にとっては、いつ他社に契約を決められてしまうか分からない立場となるため、できれば取り扱いを避けたいという会社もあったりします。

この「一般媒介契約」ですが、依頼を断る不動産会社は基本的にありませんので、引き受けてはもらえますが、売却活動を熱心に実行していただけるかどうかは、その会社の担当者次第であったりします。「一般媒介契約」は依頼者への活動状況の報告義務も、物件情報の公開義務もありませんので、本当に売却活動を行っているのか不明確になりがちです。しかし、そんな中でも依頼者は、こまめに各社と連絡をとりつつ、それぞれ同じように現在の情報を伝えていかなければなりません。案内が重ならないための調整も必要です。時間が自由に使える方なら対応もできますが、普段お忙しい方は状況把握や管理が大変です。

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これらの問題点を解決したのが弊社の「一般媒介管理型コンサルティングサービス」です。弊社が各社の媒介活動状況を把握しつつ、必要な助言を依頼者に行いますので、初めて取引する方でも安心です。また、不動産会社各社においては、弊社が情報を管理し限られた数社にのみ依頼するかたちであるため、知らない不動産会社の関与で、取引が急に終わっているという不安感を無くすことができます。
更に最も重要となる売出し価格に関するアドバイスには、弊社独自の価格レポートを開示して各社の査定額と比較検討しながら決めていただけます。

売却活動中は不動産会社から重要な判断（価格や期限などの条件）を迫られることがありますが、その際は、中立的な立場からご依頼者の意思決定に必要な資料や助言を差し上げて売却活動をサポートいたします。また各社間での客付けを巡るトラブルを回避できるように購入申込み状況を弊社が管理しますので、最終的に購入検討者をお断りする場面でも、弊社経由でトラブルなく円満に済ませることができます。

このほか、想定価格よりも高く売却する方法や、売却が困難なケースなどの対応もご相談ください。

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不動産取引では売り手と買い手のそれぞれに別の不動産業者が入ることを「分かれ」と表現し、これを販売図面などでご覧になることもあるかと思います。これは文字通り、仲介手数料をそれぞれの不動産業者が分かれて受領することであり、このかたちは売り手と買い手の双方代理となる取引とくらべて、仲介手数料が半額になってしまいます。そのため不動産会社が客付けしやすい物件（お得な物件）は「分かれ」として情報公開をする前に、まずは自社内の購入検討者に優先的にご紹介する場合があったりします。不動産会社も多くの経費をかけて優良な物件情報を集めているので、当然といえば当然です。つまり、良い情報を持っている不動産業者の直接の購入検討客にならなければ、「購入者にとってお得感のある物件に巡り合えない」ということも考えられます。ケースにもよりますがWEB上で公開されている情報は、既に特定客のニーズに合わなかった情報である可能性もあります。

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お得な物件情報に巡り合うために、購入検討者は各社に希望条件を伝え、希望に合いそうな物件を取捨選択しながら、複数の不動産会社を回る必要があります。実需（自己用の住まいなど）の場合は、それぞれ条件が異なりますので、希望エリアの不動産会社へ赴き、情報を入手することになりますが、投資としての収益物件（アパート・賃貸マンション・商業ビル）の場合はどうでしょうか。不動産会社の非公開情報を入手するのも大事ですが、投資家や不動産業者が「買いたい」と動く情報に絞るだけで、苦労して情報入手に動かなくても足りてしまう場合があります。そんな希少情報が弊社には集まってきます。また非公開の物件情報に興味を持っていただいてから、各社のお客様になっていただくというかたちを実現しているので、弊社には情報公開元が他の不動産会社に情報開示していない非公開情報が集まってきます。これらを上手く活用していただくのが弊社の「購入コンサルティングサービス」です。

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土地の有効活用方法として、賃貸マンションやアパート経営、ガレージハウス、時間貸し駐車場、コインランドリー事業など様々な選択肢がありますが、建設会社から親身になって提案されたり、営業されると、情が湧いてきたり、メリットばかりを聞かされて、リスクを十分に検討しないまま注文してしまうことがあるものです。しかしそれは非常に危険なこと。賃貸経営や資産活用の結果責任は自身が負うことになります。大きな負債は子孫まで及びます。建設会社は決して助けてくれません。お客様のご要望を伺い、将来的な可能性を見越して、どんな活用法が最適であるのかをメリット・デメリットを十分に検証します。

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活用方法が決まったら、提携先各社から各種提案を弊社がまとめて取得します。各種提案のコスト比較や費用対効果、建設会社各社から提示された提案書や資料を弊社独自の手法で分析し、お客様に事業リスクなどの通常なかなか建設会社側から聞けないような点などを分かりやすく説明したします。お客様がより現実的に事業判断ができるようサポートさせていただきます。

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不動産活用は将来にわたる全体的な視点こそが重要です。単に建設しやすい立地だからといった理由や節税だけを目的とするのではなく、経営としての視点を重視して計画を立案・実行することが大切です。事業承継者に関することも重要なポイントですから、第三者の視点を導入することで新たに検討しなければならない点が出てくるかもしれません。建設会社からの有効活用提案に対してどのような視点が必要かをアドバイスし、中立的な第三者の立場だからこそできる事業の可否判断を行います。

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