相続・事業承継ブログ

自宅も不動産投資と考えましょう!

2018/05/11

タグ: 不動産コンサル

◆自宅投資と税制優遇

 都内の新築マンション価格は高止まりが続いています。こんなときは不動産の購入を躊躇される方も多いかもしれません。しかし、視点を変えると資産を増やす機会とも考えられます。それは、現在の低金利と税制上の優遇策の活用により可能となります。例えば、自宅を不動産投資として考えてみると良いかもしれません。
 自宅については税制上、優遇策が多数用意されています。まずは、取得後10年間の住宅借入金控除、毎年最大40万円(認定長期優良住宅の場合は50万円)が所得税から控除できます。さらに売却時に利益が出た場合の軽減税率の適用や譲渡益から3,000万円を特別控除できる仕組み、損失が生じた場合の他の所得との損益通算できる仕組みなどがあります。もちろん適用の可否については要件を満たせるかどうか、要確認ですが、単なる不動産投資の場合には使えない、自分が住む自宅だからこそ認められる制度が、このようにたくさんあるのです。

◆元本返済を国が手伝ってくれる?

 それでは具体的に年間役員報酬3,000万円の社長をイメージしてみましょう。収入は役員報酬のみ、社会保険は協会健保に加入しているものと仮定します。この方の社会保険料および所得税・住民税控除後の年間手取り額は約1,800万円となり、都内で諸経費込み7,000万円の新築2LDK認定長期優良住宅のマンションを7,000万円のフルローンで購入したものとしましょう。金利は変動で0.7%、元利均等返済、借入期間30年で試算しますと、毎月の返済額は金利込みで21万5,631円、年間では258万7,572円となります。初年度の年間の総返済額に占める金利は約48万円程度ですが、住宅借入金控除で最大50万円還付されるのです。これはつまり、金利48万円は全額国が負担してくれて、その上、2万円分、元本返済を手伝ってくれているということになるのです。
 さらに、これと並行して毎月40万円、年間480万円を定期預金や債券で運用されている投資信託など、なるべくリスクの低い元本割れしないような商品で貯めてください。そうすれば住宅借入金控除の特例が終わる10年後に4,800万円以上貯まることになります。これを、特例が終わるタイミングで繰り上げ返済しましょう。なぜなら、今回の場合、10年後の住宅ローン残高がちょうど4,800万円となるからです。もちろん、毎月40万円繰上げ返済いただいてもかまいません。その後このマンションを貸出し、新たに住宅ローンを組んでマンションを購入すれば・・・10年ごとに新築マンションに住み替えながら、資産を形成することも可能となるのです。
 これが自宅だからこそできる最大限住宅借入金控除枠を利用した資産形成術となります。

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