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資産・相続・事業承継ブログ:不動産コンサル

アパートローンは物件審査だけですか?


◆金融機関の融資方針

 金融機関は収益物件取得のための融資(アパートローン)にあたり、借入人と物件の両方を審査対象としています。担保となる物件の審査(評価額や賃貸事業収支、利回りや空室率等)も当然重要ですが、借入人の属性が芳しくないのに物件の評価が高いから融資するということはありません。
 米国では、住宅でもノンリコースローンが主流のため、物件を担保に融資をし、もし返済が滞ったら担保である物件を引き渡せば、それで債務はなくなります。しかし、日本はリコースローンであり、物件の評価が残債務を下回った場合、差額は借金として残るため、借入人の返済能力の有無が重要視されます。

◆借入人の属性(定量面の基準)

 定量面では、会社の財務内容を審査するのと同じように借入人のB/S(貸借対照表)とP/L(損益計算書)から「債務超過でないこと」と「毎月のキャッシュフローがプラスであること」が必須条件となります。
 金融機関では、このB/SとP/Lから債務者格付けを行い、この属性の方に対していくらまで貸せるかという基準を設けています。ちなみにその審査基準は金融機関によって若干異なりますが、基本的には絶対額と信用額の二つの基準で管理されています。
 「絶対額」とは貸出額そのものです。1億円の融資であれば1億円というものです。
 「信用額」とは、貸出額から担保評価額を差し引いた額です。つまり、担保に取れていない金額のことです。
 1億円の収益物件を1億円の借入で取得したとします。金融機関の担保評価が7,000万円だとすれば、その差額である3,000万円は信用での貸出ということになります。この信用での貸出がどれだけ可能なのかが、その借入人の属性によって変わってきます。

◆借入人の属性(定性面の基準)

 次に定性面ですが、定性面は定量面を補完する位置付けとなります。例えば、年収3,000万円の方でも、毎年固定でその年収を得ているのか全額歩合なのかではその意味合いが違ってきます。当然、前者のほうが安定していて、後者のほうは不安定とみなされます。また、借入人の資産背景(他に所有の不動産や金融資産の内容、他の債務額等)も個人の属性を判断する上で大きな要素となります。
 収益物件をアパートローンで購入しようとされている方は、自分はどこの金融機関で、総額いくらまで借りられるのかの目途を立ててから、購入物件を探されることをおすすめします。TOMAでは、最適な金融機関のご紹介もいたします。


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