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資産・相続・事業承継ブログ:不動産の税務

広大地評価の廃止と地積規模の大きな宅地の評価の新設


広大地とは、その地域における標準的な宅地と比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行う際に道路や公園などの公共公益的施設用地の負担が必要と認められる場合に、相続税法上特別な評価減を認めています。

平成29年の税制改正大綱の中で挙げられていた広大地評価の見直しについて、平成29年6月22日にパブリックコメントが発表されました。

1.現行の広大地評価

(1)現行の広大地評価の方法とは?

 現行の広大地評価の算式は下記のようになっています。

広大地の評価額=正面路線価×広大地補正率※1×地積

※1 広大地補正率:(0.6-0.05 × 評価対象地地積/1,000㎡) ただし0.35を下限とする。

(2)現行の広大地評価の問題点

  • ・面積に比例して減額する評価方法で、その土地の形状が考慮されていない
  • ・適用要件が曖昧で、納税者と課税当局間で見解の相違により広大地評価が否認されるケースもある

2.改正後の広大地評価(地積規模の大きな宅地の評価)

広大地評価という名称は廃止され、地積規模の大きな宅地の評価という名称に変更となります。

(1)地積規模の大きな宅地の評価方法とは?

地積規模の大きな宅地の評価の算式は下記のようになります。

地積規模の大きな宅地の評価額=路線価額×各種補正率※2×規模格差補正率※3×地積

※2 各種補正率:奥行距離・不整形地などの形状を考慮した補正率
※3 規模格差補正率:下記算式により求めた補正率
算式:{(A × B + C)/地積規模の大きな宅地の地積(A)}× 0.8
上記の算式中の「B」及び「C」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。

地積規模の大きな宅地の評価

出典:国税庁

(2)適用要件が明確化されました!

地積:1,000㎡以上(三大都市圏は500㎡以上)
地区区分:普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区のみ
容積率:400%(東京都の特別区内は300%)以上の土地は適用不可

(3)広大地評価と地積規模の大きな宅地の評価の比較

上記をまとめると、下図のようになります。

広大地評価の廃止と地積規模の大きな宅地の評価の新設

今回の改正により、現行の制度では受けられていた広大地としての評価減が受けられなくなる土地が出てくる一方で、要件が明確化されたことで、評価減が適用できるかどうかの判断がしやすくなります。

また、形状に関する補正が考慮されるようになった反面、ほぼ真四角なきれいな形をした土地については、現行の広大地評価より、評価額が高くなってしまいます。

(4)適用時期

パブリックコメントの段階ですが、決定した場合、地積規模の大きな宅地の評価は、平成30年1月1日以降の贈与または相続等より適用されます。

広大地の適用ができる可能性が高い土地で、改正により評価額が上がりそうな土地をお持ちの方は、平成29年中の生前贈与を検討してみてもよいかもしれません。


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