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資産・相続・事業承継ブログ:不動産の税務

米国不動産投資について知ろう!!


◆所得税節税で注目!

 日本の税法では、耐用年数22年を過ぎた木造賃貸アパートは所在国に関係なく、中古資産の耐用年数の計算方法である簡便法を採用することにより4年で償却可能となっています。しかし、日本の木造賃貸アパートで築22年以上の物件は、建物価値がほとんど無いものとして売買されています。

 一方、米国では築22年以上の木造賃貸アパートでも建物比率が60%~90%程度あるものが多く、リフォームしていくことで築年数に関係なく価値が下がりにくくなっています。つまり、建物に対する考え方が根本的に新築神話のある日本とは異なるのです。また、これを表すように流通している不動産の実に90%が中古物件で中古市場が大変充実しています。また、耐用年数については、木造物件であればいつ取得しても27.5年と米国法では定められています。

 この「国をまたいだ制度のゆがみ」が生じているため、日本人であれば個人で建物比率の高い米国の木造賃貸アパートを購入した場合、4年で加速償却することにより、「発生する不動産所得の損失を他の給与所得等と損益通算すること」が、現状の日本の税法では可能となっています。このため、企業オーナー様などの富裕層の皆様に注目されています。

◆なぜ米国なのか?

 理由は、単純です。まず、米国の不動産市場の透明度が日本などよりはるかに高く、また、法制度が整っていること。そして、ここが日本と大きく異なりますが、何より不動産の指標に大きな影響を与える人口がこれまで増え続けており、これからも増え続けることが予想されている唯一の先進国であるためです。事実、ここ20年間、リーマンショックの前後の異常な不動産価格の上昇、下落の一時期を除けば、価格のトレンドは常に上昇し続けていることが統計数値から確認できます。

◆これから投資をお考えの方へ

 米国不動産投資については、現地における自然災害、為替、日本国内の制度変更の可能性などのリスクがあります。また、同時に資金調達をお考えの場合など、投資環境も人それぞれ異なります。さらに、米国内で州により法律が異なることもあり、どこに投資するのかもよく考えなくてはなりません。よって信頼でき、日本語が話せる現地パートナーと組んで、リスクを最小化していくことが何より重要となります。弊社では、企業オーナー様とその法人を活用した節税・資産運用スキームのご提案とともに投資のお手伝いをしております。近い将来、資産運用も国内だけではリスク大の時代が到来するかもしれません。


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