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資産・相続・事業承継ブログ:不動産コンサル

実体が分からない入居率や空室率


◆入居率と空室率

 アパートや賃貸マンションを経営している方にとって、「入居率」はとても気になる言葉かと思います。実際にご入居者がいる部屋数が、すべての部屋数に対して、どれ位の割合かを示した数値が入居率です。そして、その反対が空室率になりますが、実はこの空室率、とても曖昧なものであることをご存知でしょうか。

◆公表されている空室率が実際の地域空室率と異なることも

 不動産管理会社では、自社で管理している管理戸数や実際に入居済みの部屋数などを基に空室率を公開していることがあります。ここで公開されている空室率ですが、それは、その管理会社が実際に管理を委託されている賃貸物件の空室率になります。
 そのため、入居状況の悪化による管理費用不払いなどから、管理打切りとなった物件やオーナー自身が直接管理をしている物件、そもそも管理を請負えない物件などは含まれておりません。
 また、長期間にわたり改装中の部屋や、オーナーと管理会社との間で募集条件が整わない部屋などを空室数から省いたりするケースがあったりします。このように空室率は、管理会社のマネジメント力の優劣を比較する指標にはなりますが、その地域における実際の空室率のデータとは大きく異なっている場合が多いのです。

◆地域やエリアの一般的な空室率を調べたいなら…

 すでに賃貸マンションやアパートを所有されている方や、これから不動産投資や遊休地の活用を検討されている方は、当然、所有地や建設予定地域の一般的な空室率が気になるかと思います。
 財産コンサル部では、特定の管理会社が公開している空室率や入居率に左右されることのない空室データ(株式会社タス提供)を採用しています。このデータは、日本銀行の金融システムレポートや内閣府レポートなどでも採用されているものです。空室リスクや不動産経営状況を把握したい場合には、ある程度の目安になります。ご興味のある方は、お気軽にご相談ください。

◆そのサブリース契約、大丈夫ですか?

 高い入居率を誇るサブリース契約の空室率にも注意が必要です。いわゆる「一括借上げ」方式ですが、高い入居率に至るのはその入居率を維持するための施策があるからです。
 例えば賃料更新の条件に「賃料減額交渉」が自由に認められているので、入居率悪化を理由に募集賃料が減額となった場合、それを拒否すると借上げ更新を拒絶されることがあります。これらの更新拒絶物件は管理戸数から削除されますので、空室戸数が減った結果、高い入居率が維持されることになります。


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